agevolazioni-fiscali-del-leasing-immobiliare-abitativo

Limite temporale delle agevolazioni
La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di benefici fiscali sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette, sempre con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo. Peraltro la disciplina fiscale ha una valenza limitata nel tempo, essendo destinata ai contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicembre 2020.

Le agevolazioni IRPEF
Sono previste specifiche agevolazioni ai fini IRPEF (imposte sui redditi delle persone fisiche) per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
In primo luogo, occorre possedere tutti i seguenti requisiti all’atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:
– un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
– non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Occorre tenere presente un fondamentale requisito che differenzia le agevolazioni fiscali da applicare, ovvero l’età del cliente all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria.

Sotto i 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:
• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;
• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Dai 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:
• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;
• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Per fruire delle detrazioni IRPEF previste dalla Legge di Stabilità 2016 è necessario che l’immobile oggetto dell’operazione di leasing immobiliare abitativo venga destinato dall’utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna; a tal fine si considera abitazione principale secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui redditi “quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Non è quindi richiesto che nell’immobile dimori abitualmente l’utilizzatore in prima persona. È sufficiente che vi dimori un familiare. Per familiari, sempre ai fini delle imposte sui redditi, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

L’agevolazione in oggetto, invece, prescinde dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (escluse invece dalle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro).

Il trattamento riservato al leasing immobiliare abitativo, sotto il profilo delle detrazioni IRPEF, appare più favorevole di quello riservato al mutuo: infatti nel primo caso la detrazione del 19% fino a un importo massimo di 8.000 o 4.000 euro riguarda l’intero canone (quota capitale e quota interessi) mentre, nel caso del mutuo, la detrazione del 19% per un importo massimo di euro 4.000 interessa la sola quota degli interessi passivi.

In caso di contitolarità del contratto di leasing, si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto. Ad esempio nel caso di cointestazione (50% e 50%) ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di 2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto.

Le detrazioni in oggetto trovano applicazione sino al 31 dicembre 2020. Tale limitazione temporale deve intendersi riferita ai contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati entro la suddetta data, a prescindere dal fatto che la durata del leasing si protragga oltre il 31 dicembre 2020.

Le imposte per l’acquisto dell’immobile ad opera del concedente

Se l’utilizzatore ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte d’atto sull’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing concedente sono:

– nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva):

• imposta di registro del 1,5%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro
– nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:
• Iva al 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

La base imponibile su cui calcolare l’imposta è sempre il prezzo perché alle compravendite di immobili abitativi effettuate nei confronti di società di leasing non è possibile estendere il meccanismo del “prezzo-valore” (base imponibile dell’imposta di registro pari al valore catastale).
L’imposta di registro, quando dovuta in misura proporzionale, non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro e i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Oltre alle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) in misura fissa, alle vendite assoggettate a Iva si applicano l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).
Sia nel caso di redazione di un unico atto, contenente sia il leasing immobiliare abitativo che l’atto di compravendita dell’immobile, sia in caso di stipula separata è dovuta un’ulteriore imposta fissa di registro di 200 euro per la registrazione del contratto di leasing immobiliare.

Per applicare le agevolazioni “prima casa” sono richieste le seguenti condizioni:

A) l’immobile deve rientrare in una di queste categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi);

B) l’immobile deve essere ubicato:
– nel territorio del Comune in cui l’utilizzatore ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento;
– se diverso, nel territorio del Comune in cui l’utilizzatore svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive;
– nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui l’utilizzatore dipende nel caso in cui lo stesso sia stato trasferito all’estero per ragioni di lavoro;
– nell’intero territorio nazionale se l’utilizzatore è un cittadino italiano emigrato all’estero, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa in atto;

C) l’utilizzatore non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato e deve dichiarare in atto tale circostanza;
D) l’utilizzatore non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e deve dichiarare in atto tale circostanza.
È possibile usufruire dell’imposta di registro con aliquota agevolata, prevista per l’acquisizione dell’abitazione principale, anche per chi al momento del rogito possiede già un immobile a suo tempo acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che le dichiarazioni richieste per fruire delle agevolazioni “prima casa” potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa” che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile.
Nel caso in cui l’utilizzatore non dovesse acquisire tutti i requisiti previsti per le agevolazioni prima casa o in caso di mendace dichiarazione, sulle imposte d’atto la maggiore imposta (dal 1,5% al 9%) sarebbe esclusivamente da lui dovuta.

Nella tabella seguente è predisposto un riepilogo delle imposte dovute per gli atti di trasferimento in favore della società di leasing concedente considerando a priori che:
– l’immobile non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
– l’utilizzatore possegga i requisiti prima casa.

Tabella-agevolazioni-fiscali-leasing-immobiliare-abitativo-privati

Le agevolazioni sopra illustrate trovano applicazione ai contratti di leasing stipulati sino al 31 dicembre 2020.
In caso di leasing finanziario è possibile finanziare l’imposta sul valore aggiunto e/o le imposte d’atto dovute sul trasferimento dell’immobile acquistato dalla società di leasing nonché le spese notarili e peritali sull’immobile.

Le imposte nel caso di riscatto finale

All’opzione finale di acquisto (riscatto) sull’ immobile abitativo, l’utilizzatore corrisponderà le imposte d’atto in misura fissa (200 euro + 200 euro + 200 euro).

Le imposte per la registrazione del contratto di leasing

Si applica l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro per i contratti di leasing:
– redatti con atto pubblico o con scrittura privata autenticata;
– nel caso di scrittura privata semplice solo se registrati volontariamente o se enunciati nell’atto di compravendita.

Per i canoni di leasing non è prevista l’imposta di registro del 2%

Le imposte per la cessione del contratto

Nel caso in cui l’utilizzatore, previo consenso della società di leasing, ceda il contratto di leasing a un altro soggetto, la cessione di questo contratto prevede l’imposta di registro, la cui aliquota varia a seconda che, in capo al cessionario, sussistano o meno le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa:

– l’aliquota dell’1,5% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’utilizzatore abbia ad oggetto un immobile abitativo di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, a favore dei soggetti in possesso dei requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa” (vedasi la apposita tabella riportata al precedente par. 3.3);

– l’aliquota del 9% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’utilizzatore e avente ad oggetto un immobile abitativo, ancorché da costruire, non soddisfi le condizioni richieste per l’applicazione dell’aliquota dell’1,5% di cui sopra.

La base imponibile è costituita dalla somma:
– del corrispettivo pattuito per la cessione;
– della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare;
– del prezzo di riscatto.

Tale previsione è in linea con la prassi consolidata di determinare il corrispettivo per la cessione del contratto di leasing quale differenza tra il valore normale attribuito dalle parti all’immobile e l’ammontare della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto finale. Il cessionario, nuovo utilizzatore, si accolla l’onere del pagamento dei canoni residui di leasing e del prezzo di riscatto finale.
Come precisato dall’Agenzia delle Entrate è esclusa la solidarietà passiva in capo alla società di leasing.
Anche il trattamento fiscale riservato alla cessione del contratto trova applicazione ai contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicembre 2020.

Se il subentro è per finalità prima casa –> un’imposta di registro proporzionale dell’1,5% sul corrispettivo
pattuito per la cessione di contratti di leasing su immobili abitativi prima casa.

Se il subentro non è per finalità prima casa –> un’imposta di registro proporzionale del 9% sul corrispettivo pattuito per le cessioni di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili con destinazione abitativa.

Tratto dal Manuale: Il Leasing Immobiliare abitativo redatto dal MEF in collaborazione con ASSILEA – Associazione Italiana Leasing e Consiglio Nazionale del Notaio.