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Il Leasing immobiliare abitativo, è stato introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016: una realtà, quella del leasing immobiliare, importante per le imprese ma sconosciuta ai privati che fino ad oggi non hanno avuto alcuna convenienza economica e fiscale ad acquisire in leasing un’abitazione.

Dal 1° gennaio 2016 sono state previste una serie di agevolazioni fiscali e di garanzie civilistiche finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisizione dell’abitazione principale.

Cosa è il Leasing Immobiliare abitativo e come funziona

Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un’operazione di finanziamento che consente all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito (il concedente) dietro il pagamento di canoni periodici e del prezzo di riscatto.
Come il mutuo, anche il leasing è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico che deve pagare l’utilizzatore va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto e della durata del contratto.

Il leasing immobiliare si differenzia:
– dal mutuo: con il mutuo viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro per l’acquisto dell’ immobile; il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull’immobile così acquistato;  con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del richiedente l’immobile, che l’utilizzatore potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto;

– dalla vendita con riserva di proprietà: con questa forma di vendita la proprietà del bene passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, non passa automaticamente col pagamento dell’ultimo canone; il passaggio avviene solo se l’utilizzatore intende avvalersi della sua facoltà di acquisto e se viene
pagato il prezzo di riscatto (deve essere stipulato un vero e proprio contratto finale di compravendita con il quale il concedente trasferisce la proprietà del bene all’utilizzatore);

– dalla locazione: sia con la locazione che con il leasing immobiliare il conduttore e l’utilizzatore ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato tempo e a fronte del pagamento di un canone periodico.
Con la locazione, peraltro, la proprietà del bene rimane sempre in capo al locatore (che non intende privarsene) non essendo prevista la facoltà di riscatto del leasing;

– dal rent to buy: il leasing è un contratto di finanziamento; nel rent to buy, invece, il bene viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.

Elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene a un prezzo prestabilito.

La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede:

– un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxicanone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);

– il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);
– il prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare per l’eventuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).

Elementi costitutivi di un contratto di leasing immobiliare

Gli elementi caratterizzanti un contratto di leasing sono i seguenti:
• costo del bene finanziato;
• durata del contratto;
• periodicità dei canoni: è mensile nella gran parte dei casi, ma è comunque possibile prevedere una periodicità diversa (ad es. bimestrale, trimestrale, semestrale) o forme di periodicità disegnate in modo coerente a seconda del tipo di cliente;
• tasso leasing;
• canone leasing
– può essere comprensivo o meno di servizi accessori
– può essere o meno indicizzato;
• anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istruttoria, sotto forma di maxicanone (è un canone a tutti gli effetti calcolato in % sul costo originario del bene ed è concordato anche secondo le esigenze dell’utilizzatore);
• valore di riscatto del bene: è calcolato in % sul costo originario del bene;
• spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in contratto.

Il leasing immobiliare abitativo nella Legge di Stabilità 2016

La Legge di Stabilità 20161 ha disciplinato una figura particolare di leasing  nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare:  si tratta del leasing immobiliare abitativo, ossia del “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.

Soggetti
Concedente: esclusivamente una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia, iscritto all’albo di cui all’articolo 106 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia3 e quindi un operatore professionale abilitato all’esercizio dell’attività di leasing.
Utilizzatore: deve essere una persona fisica che destini l’immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale.

Oggetto
Oggetto del leasing immobiliare abitativo può essere:
– un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile;
– un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo oggetto del contratto di leasing;
– un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un fabbricato abitativo da ristrutturare.

Nel contratto dovrà essere esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile messogli a disposizione dal concedente.
Per quanto concerne la nozione di abitazione principale si ritiene si debba fare riferimento alla medesima nozione utilizzata nel Testo Unico delle imposte sui redditi, in considerazione anche delle agevolazioni fiscali (detrazioni IRPEF) collegate a questa forma di leasing immobiliare; pertanto per abitazione principale deve intendersi “quella nella quale la persona fisica che la possiede … o i suoi familiari dimorano abitualmente.”

Responsabilità per perimento
L’utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull’immobile, assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene, compresi i rischi di perimento. Di norma viene posto a carico dell’utilizzatore l’onere di stipulare apposita polizza di assicurazione per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi, con vincolo a favore del concedente.

Facoltà di acquisto (riscatto)
La legge prevede che “alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”. L’utilizzatore in quanto titolare di una facoltà è libero di decidere se procedere o meno all’ acquisto alla scadenza del termine convenuto.

 

La struttura contrattuale del leasing immobiliare abitativo

Le disposizioni della Legge di Stabilità 2016 sembrano far riferimento non tanto a un unico contratto quanto a una fattispecie complessa comprendente due negozi tra loro collegati:

– il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquisire o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore e, ove vengano fissati, i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);

– il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l’immobile abitativo (o il terreno su cui costruire l’immobile abitativo) scelto dall’utilizzatore al fine, poi, di metterlo concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.

Il legislatore, nella Legge di Stabilità 2016, considera pertanto i due momenti (stipula del leasing immobiliare abitativo e acquisto ad opera del concedente dell’immobile abitativo) strettamente collegati tra di loro.
Per quanto concerne le modalità redazionali, alla soluzione della redazione disgiunta e separata dei due diversi contratti (in prima battuta il leasing e successivamente la compravendita dell’immobile abitativo in adempimento dell’obbligo assunto col primo contratto) appare preferibile, per i motivi sopra esposti, la soluzione di un unico atto pubblico contenente sia il leasing che la compravendita. Una contestualità questa che presenta vantaggi e maggiori garanzie sia per il concedente che per l’utilizzatore.

Il primo, infatti, verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio evitando la strada del procedimento sommario di cognizione (utilizzato per le cause civili che, per la loro natura, il giudice ritenga possano essere decise sulla base di un’istruzione sommaria). Il secondo avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing (se di durata ultranovennale) e potrebbe contare sull’attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio. La contestualità documentale appare soluzione valida anche per ragioni di carattere fiscale, essendo le varie agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 subordinate al verificarsi di condizioni riguardanti entrambi i contratti (si pensi al caso delle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che le dichiarazioni richieste per fruire di dette agevolazioni “potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile.
In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile.
Ovviamente in caso di stipula di unico atto non vi sarebbe un problema di individuazione della sede ove inserire la dichiarazione dell’utilizzatore.

Per comprendere meglio il Leasing Immobiliare Abitativo scegli l’argomento che ti interessa:

GARANZIE, TUTELE E VANTAGGI

AGEVOLAZIONI FISCALI

Tratto dal vademecum: Il Leasing Immobiliare abitativo redatto dal MEF in collaborazione con ASSILEA – Associazione Italiana Leasing e Consiglio Nazionale del Notaio.

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