vantaggi leasing immobiliare abitativo

Tutele a favore dell’utilizzatore

La sospensione del pagamento
L’utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di leasing, si verifichi:

  • la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
  • la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

 

La sospensione potrà essere chiesta:
• solo una volta;
• per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo.
Ad esempio, se si chiede una sospensione di soli 6 mesi l’utilizzatore non ne può chiedere un’altra per altri 6 mesi.
In caso di sospensione la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione.
Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l’opzione finale di acquisto (riscatto) verrà di conseguenza posticipata.

Di fatto, è come se il piano di ammortamento finanziario originario slittasse in avanti, per il periodo pari alla sospensione accordata, senza alterare la sequenza e l’importo delle quote capitali e interessi fissate contrattualmente.
Il pagamento dei canoni riprenderà secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo.
La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.
Per chiedere la sospensione sarà necessario presentare apposita richiesta scritta al concedente che, valutato il caso, ne darà formale accettazione al ricorrere dei presupposti di legge.

Conseguenze della risoluzione del contratto per inadempimento

Con la stipula del leasing immobiliare abitativo sorge a carico dell’utilizzatore l’obbligo al pagamento dei canoni periodici indicati nel contratto.
Nel caso in cui l’utilizzatore non pagasse i canoni il concedente risolverà il contratto per inadempimento dell’ utilizzatore, secondo quanto previsto nel contratto di leasing.
È quindi opportuno che le ipotesi di risoluzione per inadempimento siano espressamente disciplinate nel contratto.
A seguito della risoluzione la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene.
È consentito alla società di leasing, per il rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto, ossia con lo stesso procedimento “speciale” previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino; giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.
Una volta risolto il contratto (e venuta, conseguentemente, meno anche la facoltà di acquisto finale dell’utilizzatore) il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell’immobile, deve procedere alla vendita dello stesso o alla sua ricollocazione (ad esempio la concessione dello stesso a terzi mediante nuovo contratto di leasing o di locazione
ordinaria). La Legge di Stabilità 2016 prevede che nell’ attività di vendita e ricollocazione del bene il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.

In virtù di tali obblighi di trasparenza e di pubblicità il concedente, nel vendere o ricollocare l’immobile, dovrà adottare procedure che garantiscono il miglior risultato possibile nell’ interesse anche dell’utilizzatore, ad esempio ricorrendo eventualmente anche alle “procedure competitive” che in taluni casi possono garantire, al contempo, la massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti (requisito della pubblicità) e un sistema incrementale delle offerte al fine della vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato (requisito della trasparenza). Sotto questo profilo fondamentale sarà il ruolo del notaio essendo, oramai, generalmente ammesso anche nella contrattazione tra privati, il ricorso, a titolo di esempio, all’ istituto dell’offerta al pubblico di cui all’ art. 1336 c.c., sul quale è innestata una selezione su base d’asta, quale procedimento tecnico che consente l’individuazione del soggetto disposto all’ acquisto alle migliori condizioni possibili. Questo procedimento pertanto potrà essere delegato a un notaio, a garanzia del suo corretto svolgimento o addirittura, in un’ottica ancora più garantistica, in linea con la prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso alla procedura delle aste telematiche notarili le quali assicurando certezza, sicurezza, e funzionalità del procedimento potrebbero rappresentare la migliore strada finalizzata alla vendita e/o
ricollocazione del bene.

Una volta venduto e/o ricollocato il bene (ad esempio attraverso la rilocazione, anche finanziaria, dell’immobile), nel rispetto delle condizioni di trasparenza e pubblicità imposte dalla nuova norma, il concedente dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il concedente ha il diritto di trattenere:
• la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
• i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
• spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, ecc.;
• il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.

Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l’utilizzatore deve rifondere al concedente la differenza.
È proprio in relazione a quest’ultima possibilità che il legislatore ha prescritto l’obbligo per il concedente di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita e/o ricollocazione del bene, al fine, per l’appunto, di evitare la “svendita” dell’immobile a prezzi inferiori a quelli di mercato, con conseguente esborso a carico dell’utilizzatore.

scritto l’obbligo per il concedente di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita e/o ricollocazione del bene, al fine, per l’appunto, di evitare la “svendita” dell’immobile a prezzi inferiori a quelli di mercato, con conseguente esborso a carico dell’utilizzatore.

Fallimento della società di leasing In caso di fallimento della società di leasing (ovvero liquidazione coatta amministrativa-risoluzione), il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista per tale ipotesi dalla legge fallimentare a prescindere dal tipo di bene oggetto di leasing; pertanto il contratto prosegue e l’utilizzatore conserva la facoltà di acquistare alla scadenza del contratto la proprietà del bene, previo pagamento dei canoni e del prezzo di riscatto. In pratica nessuna conseguenza negativa si produce a danno dell’ utilizzatore in caso di fallimento del concedente.

L’uscita dal contratto di leasing
L’utilizzatore che si trovi in difficoltà nel pagamento dei canoni periodici ovvero che per le ragioni più svariate debba trasferirsi in altra città e quindi cambiare casa, previo esclusivo consenso del concedente, potrà:
• procedere, in caso di consenso del concedente, al “riscatto” anticipato per poi cedere a terzi l’immobile in tal modo acquistato (e proprio per garantirsi tale possibilità è opportuno che l’utilizzatore lo specifichi nel contratto di leasing);
• cedere a terzi il medesimo contratto di leasing immobiliare; la cessione, peraltro, può avvenire, secondo le regole ordinarie solo col consenso dell’altra parte, ossia del concedente il quale deve essere messo in grado di verificare l’affidabilità economica del terzo subentrante (la Legge di Stabilità 2016 favorisce questa seconda soluzione prevedendo un regime fiscale agevolato per la cessione del contratto di leasing immobiliare abitativo;

Per le stesse ragioni sopra illustrate può essere opportuno, nell’interesse di tutte le parti coinvolte, procedere anche alla cessione del contratto di leasing immobiliare abitativo mediante atto pubblico, così da poter contare, anche in questa fase di gestione del rapporto, sull’attività di controllo propria del notaio.

Gli oneri di manutenzione e riparazione dell’immobile
La Legge di Stabilità 2016 non prevede una disciplina specifica per il leasing immobiliare abitativo in ordine agli oneri di manutenzione e riparazione.
Pertanto il contratto potrà liberamente disciplinarli, tenendo conto che la finalità dell’operazione è il definitivo trasferimento all’utilizzatore, a seguito del riscatto.

L’ordinaria manutenzione
Analogamente a quanto previsto in materia di locazione, l’utilizzatore (che al pari del conduttore ha il godimento dell’immobile) dovrà far fronte alle spese relative alla manutenzione ordinaria (quali, a titolo esemplificativo,
piccole riparazioni, spese dirette alla conservazione dell’immobile e tutte le attività che non incidano sulla struttura del fabbricato).

Le riparazioni straordinarie
In un normale contratto di locazione, le riparazioni straordinarie e quindi tutti gli interventi che rivestono carattere di eccezionalità (ad esempio la riparazione del tetto o la sostituzione della caldaia) sono a carico del proprietario dell’immobile.
Nel leasing abitativo, considerato che la causa del contratto è di finanziamento, le spese per riparazioni straordinarie sono a carico dell’utilizzatore.

In ogni caso, le spese straordinarie che trovano causa nella negligenza dell’utilizzatore (che non abbia provveduto all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria) saranno a carico dell’utilizzatore stesso.

Diritti e oneri condominiali
Gli oneri condominiali seguono la regola delle spese ordinarie e straordinarie sopra indicata, per cui tutti gli oneri condominiali, sia per interventi di ordinaria che per interventi di straordinaria manutenzione, saranno a carico dell’utilizzatore.
L’utilizzatore avrà il diritto di partecipazione e di voto in tutte le assemblee che hanno all’ ordine del giorno la decisione su questioni attinenti le spese di ordinarie o straordinaria manutenzione, le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.

Salvo diversa previsione contrattuale, l’utilizzatore provvede ad informare preventivamente la società di leasing in merito alla convocazione di assemblee condominiali in cui all’ ordine del giorno siano posti argomenti che possano implicare spese condominiali relative a periodi eccedenti la durata del contratto di leasing, ovvero ad argomenti che attengono direttamente alla proprietà dell’immobile e delle parti comuni.

Decesso dell’utilizzatore
Gli eredi subentrano nell’ intera posizione giuridica del defunto e quindi, nel caso in cui quest’ultimo abbia stipulato un leasing immobiliare abitativo, nel contratto di locazione finanziaria. Ciò comporta l’assunzione di tutti i diritti e gli obblighi discendenti, salvo diversa ipotesi espressamente contenuta nel contratto di leasing sottoscritto dall’ utilizzatore deceduto che faccia scaturire dal decesso lo scioglimento del rapporto.

Tratto dal vademecum: Il Leasing Immobiliare abitativo redatto dal MEF in collaborazione con ASSILEA – Associazione Italiana Leasing e Consiglio Nazionale del Notaio.

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